土地市場迎來大變局:地價要降了,這對房價意味著什么?
來源: 鳳凰網作(zuo)者:時間: 2021-08-31
土地市場迎來大變局。
近日,深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告,“地塊溢價率上限統一由45%調整為15%”,達到溢價率上限后即搖號,新房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等。
無獨有偶,廣州第二批集中供地公告顯示,溢價不得超過15%,嚴禁房企使用“馬甲”,黃埔、南沙多個地塊限制新房銷售價格,且價格基(ji)本都低(di)于上半年。
除(chu)了(le)深圳廣(guang)州之(zhi)外,天(tian)津、青島、成(cheng)(cheng)都、合肥等(deng)地陸續發布第二批集中供(gong)地詳(xiang)情,新一輪供(gong)地制度正(zheng)在形成(cheng)(cheng),整(zheng)個土地市場將(jiang)來全新洗牌。
1、各城統一調低土拍溢價率上限、最高不超過15%。
2、土地限購,同一家房企不得使用多個“馬甲”拍地。
3、房地聯動,地價下調,房價上限隨之下降。
4、提高門檻,保證金上調,部分城市要求拍地必須用自有資金。
……
這些新舉(ju)措(cuo),意(yi)味著(zhu)什么(me)?
其一,土地溢價率不得超過15%,已經成為新一輪集中供地的標配,“地王”不復存在。
土地是面(mian)粉(fen),房(fang)子是面(mian)包,面(mian)粉(fen)價(jia)格上漲(zhang),面(mian)包價(jia)格自然容易(yi)水漲(zhang)船高(gao),反(fan)之(zhi)同理。
過(guo)去的調(diao)控(kong),主要以限(xian)制面包(bao)價(jia)(jia)格為主(新(xin)房價(jia)(jia)格),而土(tu)地市(shi)場(chang)仍舊(jiu)火熱(re),這就導致實(shi)際(ji)地價(jia)(jia)不斷上漲,“地王(wang)”現(xian)象不斷涌現(xian),“樓面價(jia)(jia)再(zai)創新(xin)高”的新(xin)聞(wen)層出(chu)不窮(qiong)。
如今,嚴格(ge)限制(zhi)(zhi)土(tu)地(di)溢價(jia)、限制(zhi)(zhi)房企(qi)使用“馬甲”等組(zu)合拳的落地(di),將給“地(di)王(wang)”以最大一擊,那些動輒50%乃至100%以上的土(tu)地(di)溢價(jia)現象不(bu)復存在(zai)。
政府主動(dong)讓利控制(zhi)地價,通(tong)過炒作“地王”來刺(ci)激房價的(de)玩法(fa)已經行不通(tong)了。
其二,房地聯動。地價下降,新房價格同步下降,而二手房泡沫也將被擠出。
地價是破(po)解高房價的鑰匙之一。
限制地價,相當于地方政府主動讓利,既然地(di)價下調,新房價格(ge)也就失去了持續上漲的理由。
在(zai)深(shen)圳廣州(zhou)第二批(pi)集中(zhong)供地里,多數地塊(kuai)的新(xin)房(fang)限(xian)價(jia)普遍(bian)調低。深(shen)圳普通(tong)商品(pin)住房(fang)銷(xiao)售限(xian)價(jia)在(zai)原限(xian)價(jia)基(ji)礎(chu)上(shang)下(xia)調3%-9.2%不等,廣州(zhou)黃(huang)埔(pu)南沙的新(xin)房(fang)限(xian)價(jia)明顯(xian)低于上(shang)半年的市(shi)場價(jia)格。
當新房價格被強制下調之后,遠高于新房的二手房價格恐怕難以維持,一些地方依靠抱團漲價等形成的虛高二手房掛牌價即將回落。
這意味著(zhu),“土(tu)地(di)-房價-二手房”的(de)限(xian)價聯動(dong)模式(shi)即將形成,擠泡沫勢(shi)在必行。
其三,限制土地溢價率,還能緩解開發商的資金壓力,調動房企的積極性。
房價上漲,對于開發商未必(bi)是好事。
因(yin)為(wei)房價(jia)上漲地價(jia)也會(hui)上漲,土(tu)地成(cheng)本(ben)不斷抬升(sheng),開發成(cheng)本(ben)與日俱增。如果新房被嚴格限價(jia),或者市場遇冷去庫存緩慢(man),那么高昂的開發成(cheng)本(ben),很容易(yi)變成(cheng)開發商的難以承受之重。
現實已經證明,隨著房企融資“三道紅線”落地,加上新房限價的剛性化,開發商賺的盆滿缽滿的時代正在過去,現金流危機、債務問題成了懸在一些龍頭房企頭上的達摩利克斯之劍。(參閱《3年1000多(duo)家(jia)房企破產!什么信號?》)
數據顯示,今年上半年,多家房企利潤增速有所回落,54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,而部分房企出現了負增長,即使一向以穩健著稱的萬科,凈利潤出現了兩位數的下跌。
所(suo)以,在此前的(de)(de)土地市(shi)場里,一些城市(shi)已經出現了只有(you)地方國企報名競拍的(de)(de)尷尬(ga)現象,這背后(hou)不無(wu)土地價格(ge)高昂和樓(lou)市(shi)風險凸(tu)顯的(de)(de)因(yin)素。
所以(yi),在限制新(xin)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格的同時,限制地價(jia)(jia)(jia),將地價(jia)(jia)(jia)與(yu)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)形成聯(lian)動,不(bu)僅有助于穩(wen)定土地市場,還能降低開(kai)發商(shang)的資(zi)金焦慮。
其四,官方“定價”即將開啟,這一輪樓市調控遠不同于過往。
地(di)價(jia)有最高(gao)溢價(jia)率限制,新房有備案價(jia)限制,二手(shou)房有指導(dao)價(jia)限制……這意味著,覆蓋土(tu)地(di)、新房、二手(shou)房的(de)全(quan)新定(ding)價(jia)模式正在形成。
眾所周知,房價,短期看政策,中期看土地,長期看人口。
作為長期(qi)因素(su),人口基本面(mian)自不用說,“少子化+老(lao)齡化”的格局影響深遠(yuan),唯有中心(xin)城(cheng)市還(huan)有人口和(he)人才紅利(li)。
作為中期因素,土地(di)(di)(di)終(zhong)于被納(na)入調控范圍。土地(di)(di)(di)調控的核心,在于擴大供給和(he)政府(fu)讓利(li)。限制地(di)(di)(di)價,自然能帶動房(fang)價回落,地(di)(di)(di)價-房(fang)價聯動,有助(zhu)于穩定市場預期。
作為短期因素,2021年的調(diao)控可謂史無前例(li),房(fang)企(qi)融資三道紅線(xian)、房(fang)貸兩道紅線(xian)、二手(shou)房(fang)指導價等,刷新了人們對于調(diao)控的認知。
未來的樓市,必然是高度穩控的,擠(ji)出(chu)泡沫,擠(ji)出(chu)金融風險,擠(ji)出(chu)影響生育、社(she)會(hui)流(liu)動和(he)社(she)會(hui)公平的所(suo)有方(fang)方(fang)面面。