這次“十一樓市”,和往常不一樣!
來源: 鳳凰網作者(zhe):時間: 2023-10-07
新房推盤量明顯增加。比(bi)如,廣州(zhou)長假期(qi)間推(tui)(tui)盤個(ge)數達(da)到20個(ge),比(bi)去年十(shi)一期(qi)間增加3個(ge),總推(tui)(tui)貨量較(jiao)去年十(shi)一增加42%;再(zai)比(bi)如,從9月26日至10月2日,市28盤、4715套(不含西咸(xian)新區)同時(shi)開(kai)始線(xian)上登(deng)記,6天的供應量超(chao)過了8月份整月4429套的供應。
節前各地退出限購,落(luo)地,開發商都想在“”這(zhe)個傳統旺季加速(su)去(qu)化,沖刺年底業(ye)績。
注(zhu)意(yi)的(de)是(shi)(shi),純新盤并(bing)不多,大多是(shi)(shi)清尾(wei)貨(huo)的(de)同時(shi),再推幾十套或(huo)一兩(liang)棟新貨(huo)。因(yin)為(wei),今年以來新盤的(de)流速普(pu)遍(bian)放緩(huan),去化率普(pu)遍(bian)在40%左右。據CRIC調研(yan)數據,重點城市在“金九”的(de)平均開盤去化率僅為(wei)48%。清掉尾(wei)貨(huo),既是(shi)(shi)營銷(xiao)的(de)基(ji)本節奏,也是(shi)(shi)提(ti)振市場(chang)情緒的(de)關鍵(jian)。可想而(er)知,前面(mian)幾批次都賣完了,才能營造熱銷(xiao)的(de)場(chang)面(mian)。
02
優惠促銷是主基調,“一口價”房源非常普遍。既然要清掉尾(wei)貨(huo),就(jiu)得讓利促銷。筆者發現,除(chu)了(le)常規的促銷優惠(比(bi)如送家電大禮包(bao))外(wai),開發商針對尾(wei)貨(huo)基本都會推出“一口(kou)價(jia)”房源(有的新推盤也會拿出10套做“一口(kou)價(jia)”),比(bi)如”折上(shang)折”、均價(jia)降一萬(wan)(wan)、立減10-50萬(wan)(wan)等等。
筆者注意到,“一(yi)口價(jia)(jia)”房(fang)源明(ming)顯低于新推(tui)盤(pan)的(de)平均(jun)售(shou)價(jia)(jia),甚至低于該批次房(fang)源當初(chu)的(de)開盤(pan)價(jia)(jia)。開發商(shang)這么(me)做,一(yi)方面是希望通過誘人(ren)的(de)“一(yi)口價(jia)(jia)”,能推(tui)動看房(fang)的(de)人(ren)氣轉(zhuan)化為(wei)氣;另(ling)一(yi)方面,尾貨低價(jia)(jia)促銷(xiao),而新推(tui)盤(pan)高價(jia)(jia)能夠營造出房(fang)價(jia)(jia)上漲(zhang)的(de)信號,刺激買房(fang)的(de)熱情。另(ling)外,開發商(shang)資(zi)金鏈普遍緊張,也希望降(jiang)價(jia)(jia)回(hui)籠資(zi)金。因此(ci),更大(da)折扣優(you)惠往(wang)往(wang)與高比例(li)首付(fu)捆綁(bang)。
03
看房的比買房的多。不(bu)管是(shi)筆者(zhe)(zhe)踩(cai)盤(pan),還是(shi)與(yu)同行交流,“看(kan)的(de)比買的(de)多”是(shi)普(pu)遍(bian)現(xian)象。一(yi)(yi)方(fang)面,政策接(jie)二連三(san)(san)地刺(ci)激(ji),確實提振了市場情緒,愿意去看(kan)房(fang)了,來訪量較節(jie)前普(pu)遍(bian)增長50%或翻倍;另一(yi)(yi)方(fang)面,剛需(xu)和換房(fang)的(de)人群還真(zhen)不(bu)少。筆者(zhe)(zhe)總(zong)結(jie)了一(yi)(yi)下,看(kan)房(fang)的(de)或者(zhe)(zhe)是(shi)小兩口(kou),或者(zhe)(zhe)父母帶著要結(jie)婚(hun)的(de)子女(nv),或者(zhe)(zhe)是(shi)三(san)(san)代人。
但(dan)是,叫好不叫座(zuo),看的(de)比(bi)買的(de)多,來(lai)訪轉(zhuan)下定的(de)比(bi)例并(bing)不算高。從客戶情(qing)緒(xu)來(lai)看,確實都是計劃(hua)要買房(fang)的(de),但(dan)即便(bian)是婚房(fang)這(zhe)種真正(zheng)的(de)剛需,也(ye)并(bing)不急于交定金,而是多盤比(bi)較(jiao),決(jue)策偏猶豫。一方面(mian),普遍認為房(fang)價不會漲,甚至開發商大擺促銷姿態的(de)背景下,認為后續房(fang)價可能還會下跌。另一方面(mian),很多樓(lou)盤都有(you)一些瑕疵。
靠(kao)(kao)中心區的(de),客廳或(huo)房間太小;靠(kao)(kao)外圍的(de),通勤(qin)不方便。房價(jia)仍在(zai)高位的(de)情況(kuang)下,控(kong)總價(jia)的(de)緊湊戶型是普遍的(de)設計風格(ge)。可謂麻(ma)雀雖(sui)小五臟俱全(quan),看(kan)上去啥都有(you),但(dan)并不宜(yi)居(ju)。外圍的(de)房子戶型大,價(jia)格(ge)適宜(yi),但(dan)年輕(qing)人對通勤(qin)比較敏感。既然有(you)這樣那樣的(de)缺點(dian),新盤(pan)選擇又很(hen)多(duo),房價(jia)也穩定,開(kai)發(fa)商都在(zai)促銷,那就多(duo)看(kan)看(kan)再說。
04
需求的兩極分化很明顯。大(da)戶(hu)(hu)型、大(da)平層往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)對應(ying)著更高(gao)的價(jia)格和漲價(jia)行為(wei)。比如(ru),同(tong)一(yi)批次的新推房源,裝修標準一(yi)致(zhi),但(dan)大(da)戶(hu)(hu)型的均價(jia)往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)比中小戶(hu)(hu)型的高(gao)出1萬(wan)左右。這(zhe)往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)與(yu)當下(xia)改善型需求(qiu)占(zhan)主導,高(gao)收入人群對房價(jia)敏感度下(xia)降(jiang)有關,出手也不像(xiang)剛需剛改那么猶豫不決。
當然,不像70-90平(ping)米非要做成五臟俱全的(de)緊湊型(xing)三(san)房戶(hu)型(xing)一(yi)(yi)樣,大(da)戶(hu)型(xing)、大(da)平(ping)層的(de)居住體驗感更強,一(yi)(yi)梯(ti)最多兩戶(hu),有的(de)甚至是(shi)“三(san)梯(ti)四(si)戶(hu)”,空間感更強。對于(yu)高收入或“賣一(yi)(yi)買一(yi)(yi)”的(de)換房人群(qun)來說,首付(fu)和月(yue)供(gong)更加(jia)從容一(yi)(yi)些。而且,近兩年改善型(xing)需求主導樓市的(de)格局下,這類型(xing)房源的(de)價格更加(jia)堅挺,也更受(shou)市場歡迎。
相(xiang)比之下(xia),中產和(he)剛(gang)需盡管消費意愿(yuan)強烈,但支(zhi)付能力(li)(li)下(xia)降、預期變得謹慎和(he)悲觀,同(tong)時作(zuo)為需求(qiu)新生(sheng)力(li)(li)量的(de)(de)90后對居住的(de)(de)內(nei)涵不愿(yuan)意讓步。當房(fang)價還(huan)在高位的(de)(de)情況下(xia),供給端變得尷尬(ga)和(he)扭曲,且對需求(qiu)的(de)(de)匹(pi)配程(cheng)度開始弱化。于是(shi),出現(xian)緊湊型(xing)(xing)戶型(xing)(xing),需求(qiu)觀望(wang)和(he)猶豫,多盤相(xiang)互比較,甚至一個樓盤多次(ci)看(kan)房(fang)。說白了(le)就是(shi)高房(fang)價下(xia)剛(gang)需萎(wei)縮(suo),有效需求(qiu)不足。
05
出現“等政策式的需求延滯”。從深圳(zhen)來看,目前市(shi)場(chang)普遍預(yu)期深圳(zhen)限購會松綁,首(shou)套(tao)二套(tao)首(shou)付或利(li)率會下行。因此,長(chang)假期間深圳(zhen)樓市(shi)人氣也(ye)很(hen)旺,但叫好不叫座的現(xian)象更加明顯,而深圳(zhen)新盤(pan)普遍的折扣(kou)式(shi)營銷(xiao)更加劇了這(zhe)一態(tai)勢。而這(zhe)種心態(tai)的背后(hou),事實上(shang)是(shi)希望看到(dao)“調控(kong)政策刺激-需求跑步入市(shi)-房價出現(xian)上(shang)漲”的舊思(si)維作怪。
或者說,如(ru)果房價不漲(zhang),那就(jiu)不會買房,等等再(zai)說。即(ji)便(bian)是(shi)剛需剛改,現在也不是(shi)入市(shi)的好時(shi)機,畢竟(jing)利率還(huan)會下降,現在買就(jiu)虧了(le)。這種思(si)維的另一(yi)面,就(jiu)是(shi)政策(ce)不達(da)預(yu)期(qi)。既(ji)然如(ru)此,大家都說“樓(lou)市(shi)不穩、救市(shi)不斷”,就(jiu)一(yi)定有新一(yi)輪政策(ce)在醞釀(niang)、在路上,當下的策(ce)略就(jiu)是(shi)等等。
其實,這(zhe)(zhe)種(zhong)思路在2022年以來一直很盛行(xing)。政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)也是這(zhe)(zhe)種(zhong)思路,比如深圳不斷地出(chu)臺各(ge)類救市(shi)新政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng),一人購(gou)(gou)房(fang)全家幫(公積金(jin))、公寓不限購(gou)(gou)、雙證合一、退出(chu)二手房(fang)參考價、退出(chu)離婚限購(gou)(gou)、放開港澳買非住宅(zhai);再(zai)比如,國家層面(mian)啟動“認房(fang)不認貸”,部分(fen)城市(shi)調(diao)整或退出(chu)限購(gou)(gou)。但是,這(zhe)(zhe)些政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)未(wei)帶來新一輪樓市(shi)回升(sheng)周期,于是大(da)家就認為還(huan)會有(you)新的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce),“等政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)式的(de)(de)(de)需求延滯(zhi)”,這(zhe)(zhe)在深圳表(biao)現的(de)(de)(de)非常(chang)突出(chu)。
比如,坊間傳聞下一輪政策(ce)(ce)刺激,可能(neng)是(shi)降低首套(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)首付比例,深圳退出(chu)限購,降低普通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)認定(ding)標準等(deng)。但“此等(deng)非(fei)彼等(deng)”,并非(fei)是(shi)等(deng)政策(ce)(ce)落地(di)后,被(bei)政策(ce)(ce)錯(cuo)殺(sha)的需求有資(zi)格買房(fang)(fang)(fang)(fang)了(le)從而是(shi)釋(shi)放出(chu)需求來(lai),而是(shi)等(deng)待政策(ce)(ce)達(da)到拉升房(fang)(fang)(fang)(fang)價上漲的效果后,才會去買房(fang)(fang)(fang)(fang)。政策(ce)(ce)一天(tian)不達(da)預期,我就觀望一天(tian)。
06
這個現象可能是各地普遍存在的問題,也是樓市(shi)過(guo)去20年(nian)(2001-2021年(nian))一(yi)直(zhi)“單(dan)邊上漲”,且每有下(xia)(xia)跌(die)時(shi)政(zheng)策就迫(po)不(bu)及待地將其拉起來,從而導致的(de)“政(zheng)策市(shi)”預期,或政(zheng)策不(bu)允(yun)許下(xia)(xia)跌(die)的(de)頑固預期。這樣的(de)預期,在深圳更加突出(chu)。這也是為何,國慶前如此大(da)的(de)救市(shi)力度(認房不(bu)認貸(dai) 退出(chu)限購 下(xia)(xia)調利率)下(xia)(xia),人氣旺仍(reng)無法轉化(hua)為買房旺的(de)主要原因(yin)。
但事實上(shang),政(zheng)(zheng)策空(kong)間(jian)眼見在收(shou)窄和觸頂,政(zheng)(zheng)策的(de)邊際(ji)效果明顯(xian)在減弱,即(ji)便(bian)是“大放水(shui)”也根本(ben)無(wu)法達到(dao)過(guo)去那種火熱(re)的(de)行情。而問(wen)題是,市場(chang)不會理解的(de),他們(men)認為政(zheng)(zheng)策沒有達到(dao)預期,且(qie)相(xiang)信媒體所謂的(de)“市場(chang)不穩、救市不斷”,各地確實也很(hen)著(zhu)急(ji),急(ji)于想(xiang)讓樓市穩定下來(lai)。而對于迫切要買(mai)房(fang)的(de)人來(lai)說,即(ji)便(bian)開(kai)發商(shang)有優惠,即(ji)便(bian)“一口(kou)價(jia)”房(fang)源降價(jia)了50萬,但房(fang)價(jia)還很(hen)高,他們(men)依然(ran)買(mai)不起,而房(fang)子(zi)本(ben)身的(de)品質也并沒那么好,這(zhe)就(jiu)是當前樓市的(de)困局。